香港的“土地紧缺”之迷

2014年年初，笔者选择香港作为年假的旅行目的地。

笔者居住的酒店内景

在香港九龙佐敦，笔者入住了此生经历过的最差的酒店。酒店在一栋十五层高楼占据了两个楼层，这栋大厦建于上世纪六十年代，以兴建的眼光看，这栋大厦领先祖国内地三十年左右；以八十年代的眼光看，酒店的房间布局作为内地的工人宿舍应当是优等品。当然，比起今天港岛的“发水楼”，即按照市价（香港楼市均价超过20万港币）销售盗取面积的飘窗、花台，以至于“飘窗比房间大”的楼盘项目，这座老而弥坚的大厦堪称良心。

九龙寨城公园前的九龙寨城模型，作者自摄

笔者是一坨过期文青，此行的重要目标，是参观九龙寨城遗址公园。佐敦酒店的简陋反而激起了笔者的兴奋感。九龙寨城，位于香港九龙城区的一座古城，占地约2.7公顷。英国侵占香港之后，由于种种原因，未对这座城寨施行主权。二十世纪后半叶，大量人口涌入香港，这块理论上属于中国的“法外之地”成为了居民高达五万、人口密度高达每平方公里190万的“传奇贫民窟”。

庙街，2014，笔者自摄

古老的东方神韵，风格不一的违章楼宇野蛮生长，惨败不堪的景象，星罗棋布的霓虹灯，从事黑市生意的暴力团伙用非法手段维持着这里的公序……众多特别的经历，让九龙寨城化为香港的城市名片和许多影视文学作品中的符号元素。从佐敦的住处到早已改造为公园绿地的九龙寨城旧址，笔者每时都在发现，九龙寨城“杂乱无章、高密度、暗无天日”的建筑风格早已经融入了香港的城市肌理。甚至住处附近的一处夜市，让笔者仿佛感受到了日本动画电影《攻壳》致敬九龙寨城的画面与影片插曲《傀儡遥》的旋律。

参观完九龙寨城，笔者参观了香港历史博物馆。香港历史博物馆的馆藏展示了当年港府通过“平安小姐”、“垃圾虫”等文宣产品教育香港市民养成讲卫生、不乱丢垃圾、讲文明的生活习惯，还用真实的产品展示了不同时期香港的工业产业。20世纪五十到八十年代，香港人口每十年就上一个百万级的大台阶。人口的涌入，让香港发展起庞大的劳动密集型产业。手电筒、塑料制品、半导体收音机、电视机、手表，代表了那个时期香港的标志性产业。如今，香港轻工业的繁荣已然过眼云烟，制造业曾经吸纳的就业人口又在哪里呢？

九龙寨城周边街道，笔者自摄

由于穷，笔者旅港主要在酒店背后小巷的茶餐厅就餐。笔者接触的香港小巷铺面多是由香港大爷大妈经营，客人也普遍年长。茶餐厅的一碗面要价港币数十元，点缀着一株油菜，木有鱼丸。香港的蔬菜比肉稀罕，海洋公园一百元一客的烧鹅饭，配菜也是这样一株油菜。幸而友人做东，笔者有幸见识了香港较高级的饮食。那是距离笔者住处不远的一间海鲜酒楼，路过一个大型书店。（书店至今还在销售二十几年前成稿的污蔑革命元勋私生活的书籍，早年香港左翼作家创作《金陵春梦》也使用了同样的创作技巧。）在海鲜酒楼，笔者略窥当下香港青年就业场景的一斑。

酒楼的包厢内，不苟言笑的中年女服务员只在熟客东主称其“某姐”的时候挂出浅笑，好像旧时大户人家有许多规矩的自梳女佣。大厅里，几桌内地来的大妈旅行团放肆的喧嚣，一个男孩服务员忙碌在大妈身旁。这家店里年轻的男服务员都是一个模子刻出来的黑瘦纤细，戴着黑框眼镜，留着蘑菇头，不知哪里跟黄之峰有些相像，但是看起来比黄之峰舒服得多，大概是貌由心生。服务员跟内地大妈们语言不通。大妈高呼要一套公筷，他跌跌撞撞的送来一个打包用的纸饭盒。尽管这些男孩们看上去真心在认真打拼，但是他们总有一种不适合这个空间的狼狈感。笔者不由想到了香港电影《麦兜菠萝油王子》。片中，一群青年才俊离开校园，冲入食肆就业。大厅的角落里，鹤发鸡皮的本地老者三三两两的围桌默默用餐，今晚是香港的小年夜，比内地北方早一天。

港岛半山豪宅，作者自摄

看过九龙寨城，笔者认为自己以后没有来港旅行的必要了。香港，这个延续九龙寨城血脉的地方，仍然遭受过分拥挤的九龙寨城痼疾困扰。尽管尽管擅长平衡各派利益的香港特区政府采取了种种战术上的勤奋，2018年，香港人均住宅面积150平方呎（约16平方米），低于一河之隔深圳居民人均28平方米的居住面积。

1997年以来，由于种种原因，比如说“保房价”诉求衍生的一系列街头运动，计划用十年时间推出85万套住宅供应的董先生惨遭抗议和“足疾”惜别香江，港岛土地供应量持续在低位徘徊。2002~2010年，香港特区政府年均仅出让住宅用地5公顷。在人口持续增长的背景下，土地供给过少，宽松的金融环境带来充裕的购房资金，造成香港住宅短缺加剧、房价持续上涨： 

香港公屋制度曾经是港人骄傲的民生成就。香港公屋租金为市场价的六分之一至七分之一，居民满足资产收入限制，便可排队轮候。由于土地供应量制约了公屋建设，目前香港居民申请公屋的平均轮侯时间已经达到5.3年，超过15万个家庭正在排队等房。 

香港特区政府还推出“居者有其屋”住宅资助项目。“居屋”由特区政府补贴地价部分向符合条件的香港居民出售，售价约为市场价的60%~70%。由于基础房价的居高不下，“居屋”越来越成为了普通港人难以企及的空中楼阁。2002~2017年，香港房委会年均仅竣工580个“居屋”单位。

高昂房价直接影响港人生活质量，甚至削弱了香港引以为豪的“专业人士”所处的中产阶层。最直观的例子，香港是近二十年中国地区唯一一个私家车保有量下降的大城市。当然，你可以理解为香港公共事业日益发达，律师、医师、航空公司的飞行员和空姐们纷纷自愿放弃小汽车，乘坐“和平市民”优先的港铁等公共交通。

2019年9月11日《东方日报》，图片来自网络

香港的产业结构失衡与居住空间紧缺导致的民生问题已经影响到了香港社会的繁荣稳定。据香港媒体报道，香港当地政治组织民建联2019年9月11日在报章刊登全版广告，促请政府引用《土地收回条例》，将目前处于私人名下的部分闲置土地收回并用于公屋建设，弥补普通市民住房的紧迫缺口。民建联的倡议期待在3年内缓解香港住宅紧张的局面。

安居才能乐业。房价高企，影响的不仅仅是香港居民的生活质量，更影响到香港经济和产业的健康发展。由于房价猛增，香港一般的生意已经赚不出房租了，以至于香港街头金店比米店常见，只得发展高附加值产业。近十年，香港金融行业占GDP比例从10%增至18%。然而，香港高等教育毛入学率仅为17%，约为祖国内地的四成左右；由于教育资源紧张，香港公立幼儿园和小学校大部施行半日制教育……多数香港青年限于自身素质，因为产业结构的“高大上”被经济发展排斥。庞大的失意、失业群体，写个反动标语都错别字连篇，必然容易受到外部势力的蛊惑。

悬崖上的浅水湾豪宅，作者自摄

民建联的倡议直指香港住宅用地供应，土地供应一直被认为是香港房价畸形的原因。然而，香港的住宅用地存量一直是一笔糊涂账。香港特区辖区面积约1100平方公里，由于地形崎岖的自然条件和其他复杂的社会原因，可供建设的土地并不多。香港超过1100平方公里土地中，实际的土地开发程度为24.3%，住宅用地仅占6.9%。在未开发的75.7%的土地中，划做郊野公园的就占42%。另有大片土地，从港英时代以，就起“乡村式发展”的名义长期不许开发。曾经在香港长期经济建设中起到举足轻重地位的填海造地，提供了香港地区四分之一的建设用地。自2005年以来，由于“环保组织”的阻挠，填海造地几乎陷入停顿。

土地供应总量受限，待开发土地的存量还时常发生变数。2012年，香港特区政府澄清，原先制定十年间每年兴建8.5万套住宅的“八万五”计划的数据基础——属于特区政府的约2100公顷待建住宅用地，通过日前重新统计，扣除“乡村式发展”和不能开发的零碎地块、山地护坡、道路等，仅余391.5公顷。按照目前香港人均住宅用地不足10平方米的标准，特区政府掌握的住宅用地，可建住宅只能容纳不到40万的居民，甚至无法满足香港人口自然增长带来的住宅需求。特区政府高官曾经言之确凿的“两千公顷待开发住宅用地”就这样在账面上消失了。

除了在账面上消失的建设用地，还有在账面上若隐若现的神奇土地。近期，有香港媒体报料，尽管特区政府掌握的可供港人安居乐业的土地薛定谔式的越来越少，但是香港四大房地产发展商却囤积了大量土地——约有八千多公顷。假如这些土地的四分之一用于建设住宅，按照当前的建设水准，可供二百万港人居住。

2017年香港四大发展商新界屯积“农地”统计，来自网络

香港开发商在内地“囤地”长达十余年并不稀罕，但是这里提到的开发商在港屯积的是“农地”。根据香港特区目前的制度，农地不能用于建设房地产项目。以恒基地产为例，截止至2018年底，香港恒基地产在香港市区持有2470万平方呎土地、另外在新界持有4560万平方呎土地。

据新鸿基高管郭炳联、郭基辉等向媒体介绍，房地产公司并没有囤积土地。由于香港政府行政审批程度较长， “农地转换有几个关卡要过，申请规划一步，已经要经过8-10年的时间。过了城规会拿到地政署批准，再经各个部门同意，拿到初步土地条款款协议，还要另外10-12年。”农地转建设用地，需面对香港城规会的挑战及无尽的环评、环保人士的司法覆核，还要跟特区政府耗时日久商议“补地价”，即补齐农地和建设用地之间的价差。房地产开发商账面上的这些土地，就是身份尚未转正、若隐若现的住宅建设用地。

港岛一处公园绿地

房地产开发商囤积的这些迟迟不能开发的农地，当然属于民建联主张应该适用《土地收回条例》的“私人名下闲置土地”。跟祖国内地的很多情况类似，政府收回土地基于的爱港原则没有任何人可以反对，争议只在于补偿金额。比如2011年由社民连主席梁国雄（长毛）一班议员助理发起成立的“土地正义联盟”就非常喜欢操作土地合理补偿这个议题。香港几大房地产开发商基本上都是以“爱国爱港”面目示人，在民建联倡议的大义面前，或许愿意少赚一点钱，用手中原封未动的土地支持特区政府。水电、通信、零售、交通......不管是10年七提电价还是少收一百亿煤气费，老板们都不差钱。

（目前，新鸿基集团已经回应，愿意支持特区政府收回集团所属的农地用于建设。）

这里需要介绍香港“城市规划委员会”的设置。城规委成立于1991年，由五名政府背景的成员（林郑月娥特首曾任“城规委”主席多年）与37名来自工商、法律、建筑、工程、社会工作、环保及文物等各界人士组成。城市规划委员会于香港城市规划的角色，是就规划工作进行研究及咨询工作，有结果後再由规划署负责执行。城规委有一套完善的利益申报制度，避免成员存在利益输送。该组织的专业性和独立性值得称道，1996年香港尚未回归时，该委员会甚至专业的驳回了已经由英国枢密院批准的工业用地转居住用地的规划变更。英国伦敦东区的旧码头道克兰转型金融中心用了三十年，香港城规委看来比英国同僚更细致耐心。

 

城规委会议纪要一则，来自城规会官网

慢活出细工，城规委事无巨细，涉及重要决断前后研究讨论十几年是很正常的。据说，这是香港制度优越的体现。法制严密毫无漏洞，无需行政力量的一再干涉，精确的按照社会的需要运行，一部分人（没房子的人）的需要并不比其他人的需要更高贵。

困难阻挠不狮子山精神的传人。2018年12月31日，香港土地供应专责小组向香港特区行政长官林郑月娥提交一份逾百页的最终报告，建议特区政府优先研究及推展8个获得主流民意支持的土地供应选项，预计可以提供3235公顷土地。8个选项包括3个短中期选项：棕地发展、利用私人的新界农地储备、利用私人游乐场地契约用地作其他用途；以及5个中长期选项：维港以外近岸填海、发展东大屿都会、利用岩洞及地下空间、于新界发展更多新发展区，以及发展香港内河码头用地。

棕地泛指香港新界一些因农业活动衰落而改作其他用途的前农地，常见用途包括露天贮物、停车场、回收场等。根据香港土木工程拓展署2017年10月提供立法会的文件，估计新界约有1300公顷棕地。同时，特区政府指出，棕地由于产权、环保、规划等原因，近期可用于住宅开发的面积并不多。

填海造地曾经是香港重要的土地来源，图片来源：香港地政总署

东大屿都会涉及在香港岛及大屿山之间的中部水域拓展土地面积逾1000公顷的人工岛——就是被废青骂的很臭的那个由刘德华参与宣传的“明日大屿”。“明日大屿”遭受反对的原因，主要是破坏环境和造成特区政府财政负担，甚至还有可能导致房价下跌影响业主利益。

此外，报告还建议特区政府在一些游乐园、高尔夫球场的土地租约到期时，将其收回用于住宅建设。报告指出，发展东大屿都会人工岛计划是突破现有各类土地长期短缺困局的主要关键。

当然，跟香港的许多事情一样，选择的自由往往成就了选择困难。“明日大屿”填海工程？造价高昂！有便宜的新界待开发用地，为什么要浪费公帑？开发“棕地”？曾经作为工厂和码头仓库的地皮环保么？城规会要深入研究！新界的待开发用地？这简单，上次嫌港珠澳大桥影响环保的老太太呢？就是2010年，受反对派所撺掇哄骗，提出港珠澳大桥影响环保的司法复核的那位老太太。尽管特区政府官司打赢，但仅此一项，工程延期一年多，造价增加65亿港元。还是搞旧城改造吧！首先民主的制定全票通过的拆迁方案，杜绝钉子户；然后再由开发商根据香港特色持有土地十几年、几十年，完成开工手续，终于可以开工新建……

这些年来，不管是政策还是拨款，不论是民生发展还是法制建设，但凡可以在立法会发粪涂墙的机会总有人不会错过，绝不会考虑多数市民和香港社会发展的需要。于是我对特区政府的这些土地候选项目都没什么信心，看还是研究一下利用岩洞吧。反正岩洞跟香港10万多名居民住的“棺材房”（㓥房）差不多少。

距离我的香港之旅已经过去了五年。想起食肆里为我服务的忙碌身影，街头热心为我指路的报贩，想起公园里努力克服语言不通、想要告知愿意帮助我拍照留念的香港大爷，我很难想像香港为何陷入如今的困局。这究竟是什么原因？我想不透。打开优酷，还有几集《长安十二时辰》没看。剧中，“利高者疑”，这句话被四字弟弟饰演的角色一再念叨着。